Le cadre fixé par la loi Climat et Résilience d'août 2021 continue de produire ses effets, mais 2026 marque un vrai tournant. Deux nouveautés structurantes prennent effet au 1er janvier 2026 : la révision du coefficient électricité du DPE et l'obligation de DPE collectif pour les petites copropriétés. À cela s'ajoute, fin avril 2026, l'annonce d'un projet de loi visant à rouvrir la location des biens F et G sous condition de travaux. Pour les propriétaires à Versailles et dans les Yvelines, le moment est venu de faire le point.
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Le calendrier d'interdiction de location, fixé en 2021, n'a pas bougé à ce jour :
Deux changements arrivent en 2026 et méritent d'être clairement compris. D'abord, le coefficient de conversion électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025). Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortent automatiquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux, principalement des biens chauffés à l'électricité. Avant toute décision sur un F ou un G électrique, faire refaire le DPE est désormais le premier réflexe — la mise à jour est même proposée gratuitement sur le site de l'Observatoire DPE de l'Ademe pour les diagnostics existants. À noter : la révision des seuils pour les logements de moins de 40 m² est, elle, en vigueur depuis juillet 2024 et a déjà sorti environ 140 000 logements du statut de passoire.
Ensuite, le projet de loi présenté le 23 avril 2026 ouvrirait la possibilité de remettre en location des F et G sous engagement de travaux signé sur 3 à 5 ans. À ce stade, ce n'est qu'un projet : le calendrier d'interdiction reste juridiquement opposable, et il serait imprudent de fonder une stratégie patrimoniale sur cette annonce.
La décote verte est désormais documentée. Pour 2026, les ordres de grandeur retenus sont les suivants : 15 à 19 % de décote moyenne au niveau national pour un F ou G comparé à un bien équivalent classé D ; jusqu'à 25 % sur les maisons individuelles G, avec des pointes au-delà de 50 % dans les zones rurales détendues ; à l'inverse, 3 à 5 % seulement à Paris, où la rareté de l'offre absorbe la mauvaise étiquette.
Le marché de Versailles et des Yvelines se rapproche du modèle parisien sur les emplacements premium (centre-ville, quartier Notre-Dame, Saint-Louis, proximité du Château) : la décote y est généralement contenue, mais elle existe. Sur les pavillons en seconde couronne, elle se rapproche des moyennes nationales.
Trois leviers concrets permettent de limiter cette décote : faire refaire un DPE après le 1er janvier 2026 (surtout pour un bien électrique) ; présenter l'audit énergétique réglementaire (obligatoire à la vente des F et G depuis 2023) accompagné de devis d'artisans RGE ; documenter le potentiel de gain post-travaux et les aides mobilisables. Cette dernière approche parle particulièrement aux investisseurs, qui voient dans la passoire thermique une opportunité de plus-value à moyen terme.
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À ce jour, un G ne peut pas être remis en location. Pour les baux en cours, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir des travaux. Les loyers restent gelés sur F et G depuis 2022.
Quatre voies existent pour un bailleur concerné : engager une rénovation d'ampleur via le parcours accompagné MaPrimeRénov' (la solution patrimoniale la plus solide) ; vendre en intégrant la décote, plutôt que de subir un loyer gelé sans perspective ; attendre l'adoption éventuelle du projet de loi d'avril 2026 (option spéculative) ; ou basculer en location meublée touristique dans les zones où c'est encore autorisé, ce qui devient marginal compte tenu de l'encadrement local renforcé à Paris et dans plusieurs communes des Yvelines.
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MaPrimeRénov' Parcours accompagné reste le dispositif central pour une rénovation d'ampleur. Ouvert sans condition de revenus, mais avec un taux de prise en charge variable selon quatre tranches (bleu, jaune, violet, rose) et selon le nombre de classes DPE gagnées. Les conditions clés : au moins deux gestes d'isolation, traitement d'au moins 25 % de la surface à isoler pour chacun, gain minimum de deux classes DPE, et recours obligatoire à Mon Accompagnateur Rénov' (architecte, bureau d'études thermique ou opérateur agréé), dont le coût de 600 à 2 000 € est lui-même remboursé à hauteur de 50 % à 100 %.
À cela s'ajoutent l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, sans intérêts), les CEE versés par les fournisseurs d'énergie, et la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux. Tous ces dispositifs sont cumulables. Pour les ménages versaillais, les seuils de revenus plus élevés en Île-de-France méritent une attention particulière : un foyer qui se croit "trop aisé" pour MaPrimeRénov' peut en réalité être éligible. Les barèmes ayant été ajustés plusieurs fois depuis le début 2026, toute simulation antérieure à fin 2025 doit être actualisée.
L'année 2026 ne simplifie pas le sujet des passoires thermiques, elle le rend plus stratégique. La nouvelle méthode de calcul redonne de l'air à des centaines de milliers de logements, le projet de loi d'avril pourrait rouvrir la location sous conditions, et les aides à la rénovation restent puissantes pour qui les structure correctement. Attendre passivement reste la pire des décisions : la décote verte progresse sur les marchés détendus, et les délais réglementaires se rapprochent. Le bon réflexe en 2026 : poser un diagnostic clair (DPE actualisé, audit, simulation d'aides) avant toute décision de vente, de location ou de travaux.
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